GUÍA INTEGRAL DEL INVERSOR INMOBILIARIO EN PARAGUAY (EDICIÓN 2026)

INTRODUCCIÓN

Paraguay se ha consolidado como el refugio de capitales más estable de la región debido a su baja presión tributaria y su libertad cambiaria. Para un inversor extranjero, entender la estructura de costos y la mecánica impositiva es vital para garantizar la rentabilidad neta esperada.

1. TIPOS DE COMPRA Y OPERATORIA NOTARIAL

🏗️ Compra en Pozo (Unidades en Construcción)

Esta modalidad permite adquirir activos con una apreciación de capital durante la obra.

• Tratamiento del IVA: Por norma general, el IVA ya está incluido en el precio de lista de la desarrolladora. La incidencia real del impuesto sobre el valor de la operación es del 1,5%
• Diferimiento de Gastos: Una ventaja financiera es que los gastos de escrituración se difieren hasta la entrega de la unidad y la obtención de la Cuenta Corriente Catastral individualizada.
• Tiempos Reales: Una obra suele durar entre 24 y 36 meses. La titulación (escritura) puede demorar entre 6 y 18 meses adicionales tras la entrega de la unidad, dependiendo de los procesos municipales y registrales.
• Gastos Notariales: Corren 100% por cuenta del comprador y oscilan entre el 1,8% y el 2,4%.

📊 Ejemplo Numérico – Compra en Pozo: USD 100.000

• Precio de Venta (IVA incluido): USD 100.000
• Gastos de Escrituración (2,1% prom.): USD 2.100 (a pagar al titular)
• Inversión Total al finalizar: USD 102.100

🏢 Compra de Inmueble Terminado

Existen dos escenarios con implicancias distintas:

1. Compra a Desarrollador (Primera Venta): Es similar al pozo, pero la escrituración es inmediata. Los gastos notariales son pagados íntegramente por el comprador (3% a 5% total incluyendo tasas).
2. Compra en Reventa (Unidad Usada): La práctica del mercado establece que los gastos de transferencia se distribuyen 50/50 entre comprador y vendedor. Todo depende de la negociación.

• Variabilidad de Gastos: Los costos varían (3% al 5%) según la escribanía, la complejidad del estudio de títulos y los timbres registrales.

📊 Ejemplo Numérico – Unidad Terminada: USD 100.000

• Precio de Venta: USD 100.000
• Gastos Escrituración (4% total): USD 4.000
• Inversión Total: USD 104.000

🔁 Reventa (estrategia de Salida)

Al vender una propiedad, el inversor debe considerar la distribución de gastos y los impuestos por la ganancia obtenida.

📊 Ejemplo Numérico – Reventa: USD 150.000

• Precio de Venta: USD 150.000
• Gasto Escritura (1,25% – su mitad del 2,5%): USD 1.875
• Impuestos (Residente vs No Residente): Ver sección 2.

2. EL SISTEMA TRIBUTARIO (DNIT 2026)

A. IVA Inmobiliario

• Transferencia de Inmuebles (Venta): La tasa es del 5%, pero se aplica únicamente sobre el 30% del valor de la venta (Base Imponible Presunta). Esto genera una incidencia real y definitiva del 1,5% sobre el precio total de la operación. Esta tasa aplica tanto para compras en pozo como para unidades terminadas compradas a desarrolladoras.
• Alquiler de Vivienda: Tasa del 5% sobre el monto mensual del alquiler.
• Alquiler Comercial: Tasa del 10% para locales, oficinas o depósitos.

B. IMPUESTO A LA RENTA PERSONAL (IRP) – RENTAS DE CAPITAL (RESIDENTES)

Para los inversores que cuentan con residencia fiscal en Paraguay, el impuesto se aplica bajo la categoría de Rentas de Capital. A diferencia del impuesto sobre salarios, aquí no existe un "mínimo no imponible" para empezar a tributar; el impuesto se activa desde el primer guaraní de ganancia neta obtenida.

1. ¿Cuándo se paga este impuesto?

Se tributa exclusivamente sobre la Ganancia Neta. Si vendes una propiedad al mismo precio que la compraste (o por menos), no hay ganancia y, por lo tanto, no hay impuesto. Se genera en dos momentos:

• Por Alquileres: Sobre la renta percibida mensualmente.
• Por Venta (Plusvalía): Sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición.

2. Determinación de la Ganancia Neta

El inversor puede elegir la opción que más le convenga para calcular su ganancia:

• Criterio Real: Precio de Venta menos (Precio de Compra + Gastos de Escritura + Mejoras justificadas con facturas).
• Criterio Presunto: Si no se tienen los comprobantes legales de hace años, la ley permite presumir que la ganancia es el 30% del valor de la venta.

3. Escala Progresiva (Tasas por Tramos)

Una vez determinada la ganancia neta anual, se aplican las tasas de forma progresiva. Esto significa que la ganancia se "reparte" en tramos:

📊 Ejemplo Numérico – Venta en USD 150.000:

Si un residente vende y su ganancia neta es de USD 30.000 (aprox. 225.000.000 Gs):

1. Paga 8% sobre los primeros 50M.
2. Paga 9% sobre los siguientes 100M.
3. Paga 10% sobre los 75M restantes.
4. Este sistema protege al pequeño inversor y escala con el volumen del negocio.

C. IMPUESTO A LA RENTA DE NO RESIDENTES (INR)

Este es el régimen diseñado para el Inversor Extranjero que no reside en el país. Su principal ventaja es la simplicidad administrativa, ya que no requiere declaraciones juradas complejas por parte del inversor; el Escribano Público actúa como Agente de Retención.

1. La Retención Definitiva

Al momento de firmar la escritura de venta, el escribano retiene el impuesto directamente del precio de venta y lo ingresa a la administración tributaria. Con este pago, la obligación del inversor extranjero queda totalmente cancelada.

2. Mecánica del Cálculo (Incidencia del 4,5%)

Para facilitar el comercio internacional, Paraguay aplica una fórmula simplificada para no residentes:

• Base Imponible Presunta: Se asume legalmente que el 30% del valor total de la venta es ganancia.
• Tasa del Impuesto: Se aplica un 15% sobre esa base presunta.
• Incidencia Real: El resultado matemático es un 4,5% fijo sobre el valor total del contrato de venta.

📊 Ejemplo Numérico – Inversor Extranjero (Venta USD 150.000):

• Valor de Venta: USD 150.000.
• Cálculo: (150.000 x 30% base presunta) x 15% tasa INR.
• Impuesto a Retener: USD 6.750.
• Este es el "impuesto de salida" total por la renta, permitiendo al inversor repatriar el resto del capital con total transparencia fiscal.

Nota Notarial: Es importante recordar que estos porcentajes están fijados por la Ley 6380/19. Cualquier variación futura dependerá de modificaciones legislativas, lo que otorga una alta previsibilidad a los modelos de negocio proyectados a mediano y largo plazo en Paraguay.

D. Impuesto Inmobiliario Municipal

Es un impuesto anual sobre el valor fiscal de la propiedad (usualmente mucho menor al valor de mercado).

• 1 dormitorio: USD 390 aprox./año.
• 2 dormitorios: USD 470 aprox./año.

3. GESTIÓN DE ALQUILERES

🏢 Alquiler Tradicional

Ideal para flujo de caja estable. Un departamento de 2 dormitorios en zonas premium (Villa Morra/Lomas) ronda los USD 1.200.

📊 Ejemplo Mensual – Alquiler Tradicional

• Ingreso Bruto: USD 1.200
• IVA (5%): USD 60
• Comisión Administración (10% + IVA): USD 132
• Ingreso Neto Mensual: USD 1.008 (antes de impuestos anuales)
• Gastos Deducibles: En el IRP, el propietario puede deducir mantenimiento, impuestos municipales, expensas (si las paga él) y facturas de reparaciones.

🏖️ Alquiler Temporal (Airbnb/Booking.com)

Ofrece una mayor rentabilidad bruta pero con mayor riesgo y costos operativos.

• Administración: Entre el 10% y el 25% (promedio 15% + comisiones de plataformas).
• Variabilidad: No se deben proyectar ingresos fijos; la ocupación fluctúa según eventos y estacionalidad.

4. COSTOS OPERATIVOS RECURRENTES

• Expensas: Promedio de USD 1,5 por m2
• Mantenimiento: Se sugiere reservar un 5% del ingreso anual para imprevistos.

5. CASO REAL: INVERSIÓN TOTAL DE USD 150.000

6. CONSIDERACIONES PARA EL EXTRANJERO

• RUC (Registro Único del Contribuyente): Es obligatorio para facturar alquileres (principalmente alquileres tradicionales). Se obtiene con el pasaporte y un representante legal o contador.
• Repatriación de Fondos: Paraguay permite el giro de divisas al exterior sin restricciones cambiarias (cepo), siempre que se demuestre el origen lícito (ej. contrato de alquiler o escritura).

7. RESIDENCIA POR INVERSIÓN (INVESTOR PASS)

NUEVO: El programa SUACE permite obtener la residencia mediante una inversión mínima referencial de USD 200.000 aproximadamente. Esto facilita la apertura de cuentas bancarias y optimiza el perfil impositivo del inversor.

Nota: Los montos y requisitos dependen de la normativa vigente de Migraciones y el Ministerio de Industria y Comercio.